更新日期：2026年8月3日
日本不动产转让所得税计算器 (2026年最新税制版)
一、出售价格（收入金额）
① 转让价格（出售价格） (万日元)
二、取得费（实际成本或售价的5%）
② 取得价格（购买价格） (万日元)
③ 取得费用（购买时的中介费，行政书士费，印花税等） (万日元)
三、出售费用
⑤ 转让费用（出售时的中介费、行政书士费，印花税等） (万日元)
四、特别扣除与适用税率
⑥ 持有期间
※ 必须以出售当年1月1日是否超过5年判断
| 项目 | 计算结果与税务明细 |
|---|---|
| 课税转让所得 |
0 万日元
等待输入数据…
|
|
预估转让所得税额 (含复兴特别所得税与居民税) |
0.0 万日元
等待输入数据…
|
计算说明：
① 本计算器依据日本2026年现行税制进行模拟估算。
② 取得费 = 实际取得成本（取得价格 + 取得费用 – 建筑物累计折旧费），若实际成本低于出售价格的5%（含持平），系统自动按概算方法（售价×5%）作为取得费计算。
③ 实际缴纳税额受具体扣除项认定、各类税收特例等因素综合影响，本在线工具无法覆盖所有特殊情况。
① 本计算器依据日本2026年现行税制进行模拟估算。
② 取得费 = 实际取得成本（取得价格 + 取得费用 – 建筑物累计折旧费），若实际成本低于出售价格的5%（含持平），系统自动按概算方法（售价×5%）作为取得费计算。
③ 实际缴纳税额受具体扣除项认定、各类税收特例等因素综合影响，本在线工具无法覆盖所有特殊情况。
日本不动产转让所得税计算说明（适用于2026年度税制）
概要说明
本计算器用于估算日本出售土地、住宅、公寓等不动产时应缴纳的转让所得税（所得税＋居民税）。计算结果仅供参考，最终税额请以税务机关认定为准。
本计算器用于估算日本出售土地、住宅、公寓等不动产时应缴纳的转让所得税（所得税＋居民税）。计算结果仅供参考，最终税额请以税务机关认定为准。
日本出售不动产时，如果产生转让所得，需要缴纳所得税及居民税。不动产的转让所得实行申报分离课税，不会与工资所得、事业所得等其他综合所得合并计算，而是单独计算所得税及居民税。
税率主要取决于： ✔ 是否为居住用不动产 ✔ 持有年限 ✔ 是否符合3000万特别扣除等优惠
税率主要取决于： ✔ 是否为居住用不动产 ✔ 持有年限 ✔ 是否符合3000万特别扣除等优惠
一、转让所得计算公式
课税转让所得 = 出售价格 － 取得费 － 出售费用 － 特别扣除
- 出售价格（收入金额）：出售不动产取得的对价，包括现金或其他具有市场价值的财产。
- 取得费：
① 实际取得成本（购买价 ＋ 取得费用 － 建筑物折旧）。
※ 土地不计提折旧。
※ 取得费用包括购买时支付的中介费、登记费用等。
② 若无法证明实际成本，可按出售价格的 5% 计算。 - 出售费用：为出售不动产支出的费用（如中介费、测量费、合同印花税、搬迁补偿（立退料）、拆除费等）。
二、税率概要
| 持有期间 | 所得税 | 居民税 | 合计 |
|---|---|---|---|
| 短期（5年及以下） | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 长期（超过5年） | 15.315% | 5% | 20.315% |
※ 持有期间以出售当年1月1日是否超过5年判断。
※ 注：所得税中已包含 2.1% 的复兴特别所得税（适用于 2013 年至 2037 年）。
※ 注：所得税中已包含 2.1% 的复兴特别所得税（适用于 2013 年至 2037 年）。
■ 长期持有（超过10年）居住用不动产轻减税率
| 课税转让所得 6,000万日元以内部分 | 14.21% (所得税10.21% + 居民税4%) |
| 课税转让所得 超过 6,000万日元部分 | 20.315% (所得税15.315% + 居民税5%) |
三、常见特别扣除及适用对象
3,000万日元特别扣除（居住用特例）：
适用于出售本人实际居住的住宅，或住宅连同土地（借地权）。符合税法规定条件时适用。无论持有年限长短，最高可从转让所得中扣除 3,000 万日元。
※ 其它常见特别扣除（部分）：
适用于出售本人实际居住的住宅，或住宅连同土地（借地权）。符合税法规定条件时适用。无论持有年限长短，最高可从转让所得中扣除 3,000 万日元。
※ 其它常见特别扣除（部分）：
- 5,000万日元：因公共事业被征收等。
- 2,000万日元：特定土地区划整理事业等。
- 1,500万日元：特定住宅地造成事业等。
- 1,000万日元：2009年-2010年取得的土地等。
- 800万日元：农地保有合理化等。
- 100万日元：出售符合条件的低未利用土地等。
【本计算器适用对象】
适用于：
✅ 个人出售日本不动产（住宅、公寓、土地等）
✅ 日本居民个人、非居民个人（含外国个人）均适用
❌ 法人出售不适用
适用于：
✅ 个人出售日本不动产（住宅、公寓、土地等）
✅ 日本居民个人、非居民个人（含外国个人）均适用
❌ 法人出售不适用
四、注意事项
① 本计算器仅计算一般情况下的转让所得税。
② 未考虑买换特例、被继承人居住用住宅（空置住宅）特别扣除等特殊规定。
③ 若符合3,000万特别扣除、10年以上轻减税率等优惠，请结合实际情况判断其适用资格。
④ 最终税额请以所在地税务机关的最终认定结果为准。
⑤ 本计算器适用于个人转让所得税，不适用于法人所得税计算。
② 未考虑买换特例、被继承人居住用住宅（空置住宅）特别扣除等特殊规定。
③ 若符合3,000万特别扣除、10年以上轻减税率等优惠，请结合实际情况判断其适用资格。
④ 最终税额请以所在地税务机关的最终认定结果为准。
⑤ 本计算器适用于个人转让所得税，不适用于法人所得税计算。
常见误区
① 持有5年不是按买入日期计算，而是按出售当年1月1日计算。
② 土地不计提折旧，仅建筑物需要计算折旧。
③ 转让所得税属于分离课税，不与工资所得合并计算。
④ 3000万特别扣除并非自动适用，必须满足税法规定条件。
① 持有5年不是按买入日期计算，而是按出售当年1月1日计算。
② 土地不计提折旧，仅建筑物需要计算折旧。
③ 转让所得税属于分离课税，不与工资所得合并计算。
④ 3000万特别扣除并非自动适用，必须满足税法规定条件。
五、计算依据
依据：
• 《所得税法》
• 《地方税法》
• 日本国税厅《土地・建物を売ったとき》
• 2026年现行税制
• 《所得税法》
• 《地方税法》
• 日本国税厅《土地・建物を売ったとき》
• 2026年现行税制