更新日期：2026年8月2日
2026/8/2
日本不动产登记税 (登录免许税) 专业计算器
(买卖所有权转移专用｜涵盖令和8年度税制改革及法务局实务审查条件)
1. 基础信息设定
2. 计税基数信息
※ 登记税的计税基数原则上为「固定资产税评估价」，系统会自动按日本税法执行“千日元向下取整”。
住宅特例前置条件审查 (住宅用房屋减免税率)
法务局审查标准：必须主动确认并满足以下法定条件，方可适用减免税率。
📝 法务局特例审查报告
- 等待完善审查条件…
| 项目 | 计算结果与税务明细 |
|---|---|
| 土地登记税 (买卖所有权转移) |
0 JPY
等待输入数据
|
| 房屋登记税 (买卖所有权转移) |
0 JPY
等待输入数据
|
| 总登记税合计 | 0 JPY |
⚖️ 适用法律与规定参考
- 日本《不动产登记税法》 (登録免許税法)
- 日本《税收特别措施法》 (租税特別措置法)
- 日本财务省、国税厅关于住宅用房屋减免税率的现行规定
常见问题（FAQ）
| 常见问题 | 解答 |
|---|---|
| 日本不动产登记税（登录免许税）是怎么计算的？ | 登记税的计算公式为：税额 ＝ 固定资产税评估价（计税基数） × 适用税率。注意计税基数并非市场成交价，系统会自动按照日本税法执行千日元向下取整，最终税额百日元向下取整。 |
| 2026年日本买房的登录免许税率是多少？ | 房屋原则上为 2%，但满足自住、50㎡以上及耐震等法定条件的住宅，可适用 0.3% 的特例；如果是官方认定的长期优良住宅等，甚至可降至 0.1% 或 0.2%。 |
| 日本土地的所有权转移登记税率是多少？ | 依据2026年（令和8年度）最新税制，土地买卖所有权转移登记税率为 1.5%（该特例优惠适用至2029年3月31日）。 |
| 长期优良住宅可以享受哪些登记税优惠？ | 取得官方认定的「长期优良住宅」，新建公寓大楼的登记税率可降至 0.1%，独栋别墅（一户建）可降至 0.2%。适用前提是必须取得法务局认可的认定通知书。 |
| 什么是二手房的“25年/20年耐震免检规则”？ | 法务局审查时通常先看房龄：钢筋混凝土等耐火建筑 25年以内，木结构等非耐火建筑 20年以内可直接免交耐震证明。若超过此年限，则必须提供「新耐震标准符合证明」、「住宅性能评价书等」或加入「既有住宅买卖瑕疵保险」。 |
| 什么是「住宅用家屋证明书」？ | 「住宅用家屋证明书（住宅用家屋証明書）」是证明该房屋用于个人自住的官方文件，是享受一切住宅减免税率的绝对前提。一般由代办的司法书士向市区町村役所申请开具。 |
| 以公司（法人）名义购买日本房产，能享受优惠吗？ | 不能。住宅用房屋减免税率的绝对前提是“个人名义取得”并“用于本人居住”。法人购房或纯投资出租的房产，一律适用 2% 的基本税率。 |
| 外国人购买日本房产可以享受登记税减免吗？ | 只要外国人以个人名义购买，且作为自用住宅（取得日本在留资格并在该地址进行住民登录），满足各项法定面积、耐震条件后，同样可以享受同等的登记税减免。 |
| 登记税（登录免许税）通常在什么时候交？ | 登记税必须在向法务局申请办理不动产登记的同时缴纳。实务中，通常在交房结算当日，连同服务费一起支付给司法书士，由其代为缴纳并贴上印花税票。 |
※ 本页面问答依据日本现行《不动产登记税法》及《税收特别措施法》整理，仅供参考。
※ 实际税额与特例适用资格，请以办理登记时法务局的最终审查结果为准。
※ 实际税额与特例适用资格，请以办理登记时法务局的最终审查结果为准。
日本登录免许税（不动产登记税）概要
以下优惠税率仅适用于符合日本税法规定条件的不动产登记，且须在优惠期限内办理登记。实际是否适用，应根据住宅类型、建筑时间、面积及用途等条件综合判断。
登录免许税计算公式：
税额 ＝ 固定资产税评估价（计税基数） × 税率
税额 ＝ 固定资产税评估价（计税基数） × 税率
| 项目 | 种类 | 基本税率 | 优惠税率 | 适用期限 |
|---|---|---|---|---|
| 所有权转移登记【买卖】 | 土地 | 20/1000（2%） | 15/1000（1.5%） | 2029/3/31 |
| 所有权转移登记【买卖】 | 房屋（住宅） | 20/1000（2%） | 3/1000（0.3%） | 2027/3/31 |
| 所有权转移登记【买卖】 ※认定长期优良住宅（公寓大楼） |
房屋（住宅） | – | 1/1000（0.1%） | 2027/3/31 |
| 所有权转移登记【买卖】 ※认定长期优良住宅（一户建/独栋） |
房屋（住宅） | – | 2/1000（0.2%） | 2027/3/31 |
| 所有权转移登记【买卖】 ※认定低碳住宅 |
房屋（住宅） | – | 1/1000（0.1%） | 2027/3/31 |
| 所有权转移登记【买卖】 ※特定增改建住宅等 |
房屋（住宅） | – | 1/1000（0.1%） | 2027/3/31 |
| 所有权转移登记【继承】 | 土地・房屋 | 4/1000（0.4%） | – | – |
| 所有权转移登记【遗赠・赠与】 | 土地・房屋 | 20/1000（2%） | – | – |
| 所有权保存登记 | 房屋（住宅） | 4/1000（0.4%） | 1.5/1000（0.15%） | 2027/3/31 |
| 所有权保存登记 ※认定长期优良住宅 |
房屋（住宅） | – | 1/1000（0.1%） | 2027/3/31 |
| 所有权保存登记 ※认定低碳住宅 |
房屋（住宅） | – | 1/1000（0.1%） | 2027/3/31 |
| 抵押权设定登记【贷款】 | 土地・房屋 | 4/1000（0.4%） | 1/1000（0.1%） | 2027/3/31 |
住宅优惠税率适用条件（主要条件）
- 购买人：必须为个人，并作为本人居住（自住）使用（法人购房不可适用）。
- 登记期限：须在取得后法定期限内（通常为新建或取得后1年内）办理所有权登记。
- 面积要求：登记簿建筑面积原则上须为 50㎡ 以上。
- 证明书取得：必须取得「住宅用家屋证明书（住宅用家屋証明書）」等法定申请材料。
- 既有住宅（二手房）耐震：二手住宅应符合现行耐震标准（例如：符合 1981 年〔昭和56年〕6月1日以后实施的新耐震标准，或能提供新耐震标准符合证明、住宅性能评价书等或既有住宅买卖瑕疵保险等符合规定的证明文件）。
- 高级特例认定：认定长期优良住宅、认定低碳住宅及特定增改建住宅等，还须分别取得相应的官方认定文件方可适用。
注：
- 本表优惠税率主要适用于符合上述「住宅用房屋特例」条件的不动产登记。
- 计税基数原则上为固定资产税评估价（固定資産税評価額）。
- 最新税率及适用期限以日本《不动产登记税法》及《税收特别措施法》等现行规定为准。