第八章 税务篇
不动产取得税（不動産取得税）
不动产取得税是购买、受赠或其他方式取得房地产时，由都道府县征收的一次性地方税。税额通常以固定资产税评估价值为基础计算。符合住宅优惠条件时，可依法申请大幅减税。
购买一套住宅后，数月后收到都道府县寄送的不动产取得税缴税通知书。
登记许可税（登録免許税）
登记许可税是办理房地产登记时缴纳的国家税，适用于所有权转移登记（过户）、抵押权设定登记等事项。交割时通常由司法书士代收并代缴。
办理产权过户时，需根据房屋的固定资产税评估价值乘以规定税率缴纳登记许可税。
印花税（印紙税）
印花税是针对买卖合同、建筑承包合同等法律文书征收的国家税。纸质合同需按合同金额贴缴相应面额的印花税票；若采用符合规定的电子合同，则一般可免缴印花税。
签订纸质《房地产买卖合同》时，需依法购买印纸并贴在合同上盖章销签。
消费税（消費税）
房地产交易中，土地本身不征收消费税（非课税）。建筑物是否征收消费税，则取决于卖方身份及交易性质。开发商（法人）出售住宅时，建筑部分需缴纳消费税；个人出售自有住宅时，建筑部分一般不征收消费税。
购买开发商销售的新建公寓，总价中包含了建筑物部分的消费税；购买个人二手房则通常无消费税。
固定资产税（固定資産税）
固定资产税是房地产持有人每年缴纳的地方税。纳税义务人为每年1月1日固定资产课税台账上登记的所有人，税额依据固定资产税评估价值计算。
每年春季（通常为4月或5月），市町村会向业主寄送全年的固定资产税纳税通知书，可分四期缴纳。
城市规划税（都市計画税）
城市规划税是部分地区征收的地方税，用于城市基础设施建设（如道路、公园及下水道等）。通常与固定资产税合并征收，且仅针对位于“市街化区域”内的房产。
位于东京23区的住宅，每年除缴纳固定资产税外，还需一并缴纳都市计划税。
不动产所得（不動産所得）
出租房地产取得的租金收入，在日本税法上归类为“不动产所得”。每年进行确定申告（报税）时，可用租金总收入依法扣除相关必要费用，计算出应纳税所得额。
出租公寓取得全年租金收入，在次年2-3月份向税务署办理确定申告，申报不动产所得。
必要经费（必要経費）
必要经费是指与出租经营直接相关、依法可以从租金收入中抵扣的费用，例如管理费、维修费、火灾保险费、固定资产税、房贷利息及房屋折旧费等。
出租公寓发生的漏水维修费及每年产生的折旧费，可作为必要经费处理，冲减应税收入。
房地产转让所得（譲渡所得）
出售房地产取得收益时，产生的利润称为房地产转让所得。其计算通常以出售收入减去“取得成本”（买入价加费用减去折旧）以及“转让费用”（中介费等）后确定。
出售住宅获利后，需依法计算房地产转让所得，并缴纳相应的转让所得税和居民税。
长期转让所得（長期譲渡所得）
出售房地产时，若符合税法规定的长期持有条件（通常指至出售当年1月1日止所有权超过5年），可按长期转让所得适用较低的税率（合计约为20.315%）。
长期持有10年的投资用公寓出售后产生利润，可享受长期转让所得的低税率。
短期转让所得（短期譲渡所得）
出售房地产时，如未达到长期持有条件（至出售当年1月1日止所有权未满5年），则被认定为短期转让所得，适用较高的惩罚性税率（合计约为39.63%）。
购买二手房后第3年就转手卖出，产生的利润需按近40%的高额税率缴纳短期转让所得税。
遗产税（相続税）
因亲属过世而继承房地产时，若全部遗产价值总和超过法定的基础免税额，继承人需依法申报并缴纳遗产税。房地产价值通常按税局规定的路线价或评估价计算，低于市价。
继承人在继承东京的住宅和存款后，根据遗产总额及法定继承人数量判断是否需要申报相续税。
赠与税（贈与税）
无偿从他人处取得房地产或买房资金时，可能涉及赠与税。日本赠与税税率较高，但每年有110万日元的基础免税额，且父母赞助子女买房可能适用特定的减免特例。
父母将名下的一套公寓无偿变更给子女，子女需确认是否产生赠与税缴纳义务。
固定资产税评估价值（固定資産税評価額）
固定资产税评估价值是地方政府用于计算房地产各项税费的官方评估基准价，每3年重新评估一次。它是计算固定资产税、不动产取得税及登记许可税的直接依据。
虽然房屋成交价格为6,000万日元，但其“固定资产税评估价值”可能仅为3,500万日元，税费将按3,500万日元计算。
路线价（路線価）
路线价是国税厅每年公布的面临主要道路的土地每平方米的标准评估价格。它主要用于计算遗产税和赠与税，其金额大约是实际市场交易价的80%左右。
通过国税厅网站查询得知，该住宅前方道路的路线价为：80万日元/㎡。
纳税管理人（納税管理人）
未居住在日本（非居住者）、但在日本持有房产且有纳税义务的海外人士，依法需要指定一名居住在日本境内的人或法人作为纳税管理人，负责接收税务文件及代办税务手续。
海外买家拥有日本出租房，必须向税务署提交申报，指定某日本税务士或管理公司作为其纳税管理人。