第七章 交易流程篇
购买申请书（買付証明書／買付申込書）
购买申请书是买方向卖方表达购房意向的书面文件，通常会写明购买价格、付款方式、交房时间及其他交易条件。提交购买申请书并不等于已经签订买卖合同。
买方提交買付申込書，购买价格填入5,800万日元，期望卖方降价200万日元。
买卖合同（売買契約）
买卖合同是买卖双方正式确认交易条件的法律文件，内容包括成交价格、付款方式、交房日期、违约责任及其他约定事项。
双方签署《売買契約書》后，交易正式成立，产生相应的法律约束力。
手付金（手付金）
手付金是签订买卖合同时由买方向卖方支付的一笔款项，通常作为合同履行的保证。金额由双方协商确定，日本住宅交易中一般约为成交价的5%～10%。
成交价6,000万日元，签约当天买方通过转账或现金支付手付金600万日元。
手付解除（手付解除）
在符合法律及合同约定的情况下，买卖双方可通过手付金解除合同。一般而言，在卖方开始履行合同之前，买方可放弃手付金解除合同；卖方解除合同时，应返还已收手付金，并支付相当于手付金金额的补偿（即双倍返还）。
买方支付500万日元手付金后，在约定期限内单方面解除合同，将损失已支付的500万日元。
是否可以适用手付解除，应依据合同条款及对方是否已“着手履行合同”来判断。
重要事项说明书（重要事項説明書）
重要事项说明书是由宅地建物取引士依法向买方说明的重要文件，内容包括产权状况、土地规划、建筑限制、管理情况、税费及其他影响交易的重要事实。
签约前，宅建士必须逐项朗读并说明《重要事項説明書》，买方确认无误后方可签约。
宅地建物取引士（宅地建物取引士）
宅地建物取引士（简称“宅建士”）是日本国家资格持有人，依法负责向买方进行重要事项说明，并在相关法律文件上签名盖章。
签约当天，宅建士出示资格证（宅建士証）后完成重要事项说明。
房屋检查报告（インスペクション報告書）
房屋检查报告是专业检查人员（通常为建筑师）完成房屋检查后出具的报告，主要反映建筑结构（如地基、外墙、屋顶）及室内设备的维护状况。
买方依据检查报告确认屋顶无漏水痕迹及外墙无严重裂缝。
贷款预审（事前審査）
贷款预审是买方向金融机构申请住房贷款前进行的初步信用及贷款资格审核。大部分卖方要求买方通过预审后才接受购房申请或签订合同。
买方取得银行的贷款预审通过通知后，再正式签订买卖合同。
正式贷款审批（本審査）
正式贷款审批是在签订买卖合同后由银行进行的完整贷款审核，包括申请人深度资信、健康状况、房屋资料及担保价值等。
银行完成本审后，正式通知贷款批准，并准备签订金钱消费借贷契约（贷款合同）。
决算交割（決済）
决算交割是房地产交易中最重要的环节，通常由买方、卖方、银行、司法书士及中介齐聚一堂共同完成。包括支付尾款、办理贷款放款、清算税费及确认相关文件。
交割当天，银行将贷款划入买方账户后，买方立刻将尾款转入卖方账户。
房屋交付（引渡し）
司法书士（司法書士）
司法书士是负责房地产登记及相关法律手续的专业人士，通常协助买卖双方及银行办理所有权转移、抵押权设定及抵押权注销等登记申请。
交割当天，司法书士确认交易资金结清后，立即前往法务局办理产权过户登记。
现状交付（現況渡し）
现状交付是指卖方按看房及交房时房屋的实际状态进行交付，不负责重新装修或更新老旧设备。大部分二手房交易默认采用现状交付。
房屋墙纸有明显老化痕迹，但双方约定现状交付，买方日后自行翻新。
空地交付（更地渡し）
按登记面积交易（公簿売買）
按登记面积交易是以登记簿（公簿）上记载的面积作为成交依据，即使交房后发现实际面积与登记面积存在差异，买卖双方也不再调整成交价格。
登记面积95㎡，成交按95㎡计算，不因后续实测面积的微小误差而退补差价。
按实测面积交易（実測売買）
按实测面积交易是以专业测量后的实际面积作为成交依据。通常先以登记面积确定暂定价格，待实测完成后，依合同约定的单价多退少补调整最终成交金额。
暂定面积95㎡，实测面积98㎡，最终决算时按98㎡结算并追加价款。
中介费（仲介手数料）
中介费是买卖双方因房地产中介提供居间服务而支付的报酬。住宅买卖中，其最高收费标准受日本法律严格限制（通常为成交价的3% + 6万日元 + 消费税）。
决算交割当天，买方依合同向中介公司一次性支付仲介手数料。
重要事项调查报告书（重要事項調査報告書）
重要事项调查报告书主要用于公寓交易，由大楼管理公司出具，记载该公寓的管理费、修缮积立金、整栋大楼的欠费情况、大规模修缮计划及历史维修记录，是评估二手公寓管理质量的核心资料。
买方通过调查报告书确认该公寓目前修缮基金充足，且原业主不存在管理费拖欠行为。