《日本房地产专业术语库》第六章 投资收益篇

收益型房地产是指以出租获取租金收入为主要目的的不动产，包括出租公寓、一栋公寓楼、一栋办公楼、商铺及停车场等。

销售资料：収益物件。表示该物业主要作为投资用途出售。

带租约出售是指房屋出售时已有租客居住，买方购买后成为新房东，并承接原有租赁合同及相关权利义务。

销售资料：オーナーチェンジ。表示成交后可继续收取租金。

表示房屋目前已有租客正在使用。是否属于带租约出售，应结合销售资料及合同内容进一步确认。

現況：賃貸中。表示房屋当前处于出租状态。

空置表示目前没有租客，买家购买后可立即出租、翻新或用作自住。

現況：空室。表示交易完成后可立即交付使用。

满租是指出租物业（如一栋公寓）全部房间均已出租，没有任何空置房间，通常代表该物业运营状况良好。

10户公寓全部出租，广告标注为“満室稼働中”。

满租收益率是以全部房间均出租为前提计算的理论收益率，仅反映理想状态下的投资回报，并不代表当前的实际收益。

销售资料：満室想定利回り：7.2%。表示按满租状态计算的理论收益率。

毛收益率是房地产广告最常使用的收益指标，计算方式为：年租金收入 ÷ 房产售价 × 100%。该指标未扣除任何持有或运营成本。

售价3,000万日元，年租金180万日元，毛收益率6%。

净收益率是在扣除管理费、修缮积立金、固定资产税、保险费及其他运营成本后计算的收益率，更能反映真实的实际投资回报。

某公寓毛收益率6%，扣除各项固定成本后，净收益率可能降至约4.8%。

年租金收入是物业一年预计或实际取得的租金总收入，可依据当前实际租赁合同（现况）或满租状态（理论）计算。

销售资料：年間予定賃料：240万円。表示预计一年能产生240万日元的租金收入。

Net Operating Income

NOI 是房地产专业投资分析中的核心指标，指扣除物业全部实际运营成本（如管理费、税金、维修等）后的净营业收入，不包括贷款利息、折旧及所得税。

年租金收入500万日元，运营支出100万日元，NOI为400万日元。

Capitalization Rate

资本化率是以净营业收入（NOI）除以房地产买入总价计算的投资指标，常用于评估商业与收益型房地产的真实盈利能力与市场估值对比。

NOI为600万日元，物业价值1亿日元，CAP Rate为6%。

空置率是指一定时期内未出租房间占全部房间的比例，或者某个房间全年空置的时间占比，是衡量租赁市场及物业抗风险能力的重要指标。

一栋拥有20户的公寓目前空置2户，则目前的空置率为10%。

租赁管理是指由专业管理公司替房东全权负责招租、签约、收租、客诉处理、维修协调及退租结算等事务，业主只需按月支付约定的管理费（通常为租金的5%左右）。

海外业主购买房产后，全权委托日本本地的租赁管理公司负责日常业务，实现被动收入。

也称包租（サブリース）。指管理公司根据合同约定，即使房屋空置，也按月向房东支付固定租金（通常为市场租金的80%~90%）的制度。

管理公司承诺每月无论是否租出，均保证向房东支付8万日元租金。

保证公司是为租客提供租金担保的独立第三方机构。取代了传统的“连带保证人”，当租客拖欠租金时，保证公司会先行垫付给房东，再向租客催收。

租客未按时支付房租，保证公司依约代垫，保障了房东的现金流安全。

日本特有的租赁文化。礼金是租客签订租赁合同时，作为“感谢”支付给房东的一次性费用。该笔费用不予退还，直接成为房东的额外收入。是否收取及收取多少由房东决定。

月租10万日元，招租条件设定为：礼金1个月。

押金是租客入住时支付的保证金，用于担保租赁期间可能产生的欠租或由租客造成的损坏修复费用。合同结束后，扣除约定费用（如专业清扫费）后的余额退还给租客。

招租条件设定为：敷金1个月（退房时需扣除清扫费3.5万日元，余款退还）。

在日本部分地区（如东京及关东地区），普通租赁合同通常为期两年。期满后若租客希望续签，需向房东支付一笔更新费（通常为1个月租金），成为房东的额外收益。

东京的一套公寓，租客居住满两年后选择续约，支付了1个月租金作为更新料。

原状恢复是指租赁结束时，租客依据合同约定将房屋恢复到入住时状态的义务。但依日本法律，正常生活产生的“自然损耗”或“经年老化”（如墙纸日照变色）应由房东承担，租客仅对人为故意或过失损坏负责。

退租时，租客需支付因其宠物抓挠造成的墙面破损修复费，但无需承担正常变色的墙纸更换费。