《日本房地产专业术语库》第四章 房屋风险篇

契约不符合责任是《民法》规定的卖方责任制度。当房屋实际状况与合同约定内容不一致时，买方可依法要求修补、减少价款、赔偿损失或解除合同。该制度自2020年4月起取代原来的“瑕疵担保责任”。

合同注明屋顶无漏水，但交房后发现长期漏水，经确认属于交房前已存在的问题，买方可依据合同约定主张权利。

物件状况确认书是卖方填写的房屋现状说明文件，用于说明房屋是否存在漏水、白蚁、设备故障、维修记录等情况。

卖方在确认书中注明：无漏水、曾更换屋顶、热水器于2023年更新。

告知事项是指卖方或中介依法或依交易惯例，应向买方说明的重要事实。内容可能涉及建筑状况、土地权利、邻里纠纷、心理瑕疵等，并不限于事故房。

销售资料注明：告知事項あり。表示存在需要进一步说明的重要内容。

心理瑕疵是指房屋虽无物理损坏，但因曾发生特定事件，可能使一般买方产生心理抗拒，从而影响交易价值。是否需要告知，应结合事件性质及相关指南判断。

房屋曾发生非自然死亡，依法可能需要向买方说明。

漏水是指雨水从屋顶、外墙、窗框等部位渗入建筑内部，是二手住宅最常见的问题之一。长期漏水可能导致木材腐朽、发霉或影响建筑耐久性。

屋顶防水层老化，暴雨时天花板出现渗水。

渗水通常指供水、排水或室内管线漏水，与雨漏不同。常见于厨房、浴室、卫生间及给排水系统。

浴室排水管破裂，导致楼下天花板受损。

白蚁是木造住宅常见风险，会侵蚀木材并影响建筑结构安全。日本多数地区建议定期进行白蚁检查及防治。

房屋检查发现地板下木梁有白蚁侵蚀痕迹。

腐朽是木材因长期受潮、漏水或通风不良而发生的劣化现象，严重时会降低建筑承载能力。

长期漏水导致屋顶木梁腐朽，需要更换。

房屋检查是由专业检查人员对住宅结构、设备及维护状况进行检查，并出具报告。近年来，日本二手房交易越来越重视房屋检查制度。

买方委托建筑师进行房屋检查，发现外墙需维修。

石棉曾广泛用于建筑材料，具有良好的防火性能，但吸入石棉纤维可能危害健康。老旧建筑翻修或拆除时，应依法调查并采取相应措施。

1970年代建造的商业建筑，翻修前进行了石棉调查。

PCB（多氯联苯）曾用于变压器、电容器等电气设备，属于法律规定的有害物质。老旧商业建筑及工厂较可能涉及。

办公楼更新配电设备时，依法处理含PCB设备。

土壤污染是指土地受到重金属、挥发性有机物、石油等污染，常见于工厂、加油站等旧址。部分土地交易前会进行土壤调查。

原工厂用地改建住宅前，完成土壤污染治理。

越界是指建筑物、围墙、树木或其他设施超越土地边界进入邻地，可能影响未来交易、重建及邻里关系。

邻居围墙侵入本土地15厘米。

边界确认是土地所有人与相邻土地所有人共同确认土地边界位置的程序，通常由土地家屋调查士协助完成。

卖方提供边界确认书，证明边界已获邻地所有人确认。

灾害风险地图是地方政府发布的防灾资料，用于显示洪水、内涝、海啸、泥石流、地震液化等灾害风险区域。

房屋位于洪水浸水预计区域，应提前了解避难路线及保险安排。