《日本房地产专业术语库》第二章 土地篇

土地面积是指土地的总面积，单位为平方米（㎡）。销售资料中通常会注明登记面积（公簿面积）或实测面积，作为交易的重要依据。

销售资料标示：土地面積：125.36㎡。表示该土地面积为125.36平方米。

登记面积是记载于房地产登记簿中的土地面积，也称“公簿面积”。房地产交易中，部分土地买卖会直接以登记面积作为成交依据。

公簿面積：98.25㎡。表示土地登记面积为98.25平方米。

实测面积是经专业测量后得到的实际土地面积。若买卖双方约定采用实测面积交易，则成交价格可能根据最终测量结果进行调整。

登记面积100㎡，实测面积102.4㎡。若合同约定按实测面积结算，则最终以102.4㎡计算。

地目是房地产登记簿中记载的土地法定用途，例如宅地、田、畑、山林、杂种地等。不同地目适用不同法律规定，并可能影响开发、税务及土地使用。

地目：宅地。表示该土地登记用途为住宅用地。

宅地是指用于建造住宅、商铺、办公楼等建筑物的土地，也是住宅买卖中最常见的地目。

住宅销售资料中的土地，绝大多数地目为“宅地”。

用途地域是《都市计划法》规定的土地使用分区制度，用于规范不同地区可建设的建筑类型、规模及用途，例如住宅、商业、工业等。目前日本共划分为13种用途地域。

用途地域：第一種住居地域。表示土地属于第一种住居地域。

主要用于建设低层住宅，是住宅环境保护最严格的用途地域之一。建筑高度、容积率及可建设设施均受到较严格限制，以维持安静的居住环境。

东京许多高档住宅区属于第一种低层住宅专用地域。

以住宅为主，同时允许建设一定规模的商店、事务所、医院等生活配套设施，是日本较常见的住宅用途地域。

住宅与便利店、诊所混合分布的社区，多属于第一種住居地域。

商业地域主要用于商业、办公及综合开发，可建设商场、办公楼、酒店、公寓等，通常具有较高的容积率。

东京银座、新宿站周边多数属于商业地域。

准工业地域允许建设住宅，同时允许对居住环境影响较小的工厂、仓库及商业设施，是住宅与轻工业混合发展的区域。

部分物流园区周边住宅属于准工业地域。

工业地域允许建设工厂及住宅，但以工业用途为主。住宅投资前应注意周边环境是否存在噪音、交通或污染影响。

临近大型物流基地的住宅区，可能属于工业地域。

市街化区域是城市规划中鼓励集中建设住宅、商业及公共设施的区域，基础设施较完善，大多数住宅位于该区域。

东京23区几乎全部属于市街化区域。

市街化调整区域是为了控制城市无序扩张而设立的限制开发区域。原则上，新建建筑受到严格限制。

郊区一块价格较低的土地，可能因位于市街化调整区域而无法新建住宅。

建蔽率是指建筑物占地面积与土地面积的比例，用百分比表示，用于限制建筑物覆盖土地的范围，确保采光、通风、防灾等要求。

土地面积100㎡，建蔽率60%，建筑物最大占地面积原则上不得超过60㎡。

容积率是建筑物总楼面面积与土地面积的比例，用百分比表示，是决定土地开发规模的重要指标。实际可建设面积除容积率外，还可能受到前方道路宽度、建筑基准法及其他建筑限制影响。

土地面积100㎡，容积率200%，理论总建筑面积为200㎡。

接道是指土地与依法认可道路的连接情况，包括接道方向、长度及道路宽度。接道条件直接影响房屋能否新建或重建。

北侧 公道 约6.0m 接道约8.5m。表示土地北侧连接6米宽公共道路，接道长度约8.5米。

公道是由国家、都道府县或市区町村管理的公共道路。临公道的土地通常产权关系较简单，也更有利于贷款及交易。

销售资料：前面道路：公道。表示房屋前方道路属于公共道路。

私道是由个人或多人所有的道路，不属于政府管理。部分住宅需通过私道进出，可能涉及道路持分或通行权。

销售资料：私道負担あり。表示该土地涉及私道相关权益或负担。

地势是指土地的自然地形，如平坦地、高地、低地或坡地。地势会影响施工难度、排水、防灾及居住舒适性。

高地住宅通常较不易受到洪水影响，但坡地可能增加施工成本。

前方道路是指土地直接连接的道路。销售资料通常会注明道路宽度、道路种类及道路方向。前方道路的宽度可能影响建筑许可及容积率计算。

前面道路：北侧约4.5m 公道。表示房屋北侧连接约4.5米宽的公共道路。